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58安居客房產研究院:2022年第一季度房地產開發解讀

概述:2022 年 1-3 月,全國房地產開發投資額為 2.78 萬億元,幾乎已達到了同比持平的水平,增速創近 20 個月新低;全國土地購置面積僅為 1339 萬平米,同比大幅下滑 41.82%,同比跌幅今年以來持續在 4 成以上;全國房屋新開工面積同比下降 17.49%,且降幅持續擴大,竣工面積同比降幅近 11.47%,較上個月首次出現降幅后降幅再次擴大;商品房銷售金額、住宅銷售金額同比增幅繼續擴大,都在 2 成以上;房企到位資金增速也繼續下滑。雖然 “兩會”,3 月 16 日的五部委表態,及后續國務院常務會議等多次釋放了積極信號,但由于政策效應尚未完全釋放,又疊加了多地疫情反復等因素,一季度開發投資數據表現較差。預計二季度,各地房地產政策會進一步放松,但由于疫情在 4 月仍有延續,各行各業的投資市場受此拖累嚴重,預計 4 月份全國開發投資增速仍難見回升,甚至出現負增長。

一、一季度開發投資額增速幾乎同比持平,預計 4 月增速仍難見回升

2022年 1-3 月,全國房地產開發投資額為 2.78 萬億元,同比增速僅 0.69%,相比去年同期的 25.56% 的增速出現驟降的態勢。

其中,住宅開發投資額占到 75% 的比重,較去年同期持平,2022 年 1-3 月,住宅投資開發 2.08 萬億元,同比增速僅 0.67%,在 2020 年疫情爆發大幅下滑的基礎下,持續下挫。

去年以來,房地產開發投資增速及住宅開發投資增速持續下滑。今年 3 月幾乎已達到了同比持平的水平,增速創近 20 個月新低,說明一季度房企投資意愿依舊偏冷。雖然 “兩會”,3 月 16 日的五部委表態,及后續國務院常務會議等多次釋放了積極信號,但由于政策效應尚未完全釋放,又疊加了多地疫情反復等因素,3 月開發投資數據表現較差。預計二季度,各地房地產政策會進一步放松,但由于疫情在 4 月仍有延續,各行各業的投資市場受此拖累嚴重,預計 4 月份全國開發投資增速仍難見回升,甚至出現負增長。

二、房企拿地態度依舊謹慎,全國土地購置面積跌幅 4 成以上

2022年 1-3 月份,全國土地購置面積僅為 1339 萬平米,同比大幅下滑 41.82%,同比跌幅今年以來持續在 4 成以上。

這主要是由于,相比去年試點的 22 城市,今年有更多的城市主動采取了集中供地的模式。而在今年一季度已經進行首輪土拍的北京、福州、青島、合肥、廈門、重慶和武漢等 7 個城市情況看,不同城市土拍市場熱度分化明顯,北京、廈門、重慶熱度小幅回升,福州、青島地市相對較冷??傮w來看,央企、國企依舊是拿地的主力,房企態度依然謹慎。

三、施工、新開工、竣工面積同比增速繼續下滑

2022年 1-3 月全國房屋新開工面積 29838 萬平米,同比下降 17.49%,且降幅持續擴大,竣工面積為 16929 萬平米,同比降幅近 11.47%,較上個月首次出現降幅后降幅再次擴大。全國房屋施工面積為 806259 萬平米,同比增速僅 1%。

今年是房企償債高峰期,企業資金壓力較大,房企開工積極性明顯不足,疊加各地疫情反復影響,預期短期內房企較大資金壓力依舊難以緩解,將持續拖累新開工面積增長。

四、住宅銷售額同比降幅超兩成,較上個月繼續擴大

2022年 1-3 月,全國商品房銷售面積 31056 萬平米,同比下滑 13.78%,其中住宅銷售面積占到 85% 為 26305 萬平米,同比下滑 18.64%,連續兩個月出現負增長。1-3 月商品房銷售金額為 29655 億元,同比降幅 22.73%,住宅銷售金額為 26073 億元,同比降幅 25.62%,均較上個月繼續擴大。

銷售數據出現同比大幅下挫,且幅度繼續擴大。原因主要是去年同期尚未進入全面調控階段,全國樓市過熱,隨著今年各地密集出臺穩定樓市的政策,將會打消購房者的觀望情緒,但市場大幅上漲的情況將不復存在。

五、銷售數據不樂觀,直接導致房企到位資金同比降幅繼續擴大

2022年 1-3 月,全國房企到位資金 3.8 萬億元,同比降幅 19.61%,較上個月繼續擴大。從資金來源上看,定金及預收款同比降幅最大,為 31%,個人按揭貸款同比降幅也較上個月繼續擴大,為 18.8%。

今年以來政府對房企的融資環境多次釋放積極政策,但從當前數據來看,房企的資金情況并沒有得到改善,這值得各地金融部門深思。另外,資金面的向好也需要銷售業績的支撐,3 月份,全國銷售數據依舊不樂觀,首付款和按揭貸款同比增速下滑幅度繼續擴大,也是造成一季度房企到位資金進一步下滑的直接因素。

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