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第一太平戴維斯:2022年第一季度華南區房地產市場回顧與展望

2022年第一季度,受嚴峻的全球政治經濟環境及國內疫情反復的影響,廣深兩城商用物業市場活躍度略有下降,租賃需求均有放緩,各板塊資產表現普遍承壓。與之相較,大灣區非保稅物流市場則延續積極表現,租賃及投資需求持續增長。第一太平戴維斯發布2022年第一季度華南區房地產市場總結,回顧廣深房地產市場及大灣區非保稅物流市場的最新動態及表現并展望未來市場發展趨勢。

第一季度,廣州房地產市場整體表現較為平淡。甲級寫字樓租賃需求放緩,全市空置率升至雙位數水平;零星疫情影響下,次核心商圈空置率普遍小幅波動上升;住宅市場觀望情緒持續濃厚,全市成交面積環同比齊降。

廣州寫字樓市場需求表現相對平淡空置率突破10%

第一季度,廣州甲級寫字樓租賃市場整體表現相對平淡,全市季度凈吸納量環比下降71.8%,至4.9萬平方米。受此影響,疊加季內逾20萬平方米新增供應的入市,全市平均空置率自2017年第三季度后再次突破10%,季末錄得11.8%,環比上升2.3個百分點。

季內,在階段性去化壓力下,珠江新城部分業主選擇適度降租以提高項目入駐率,全市租金指數隨之環比下降0.1%,平均租金錄得人民幣每平方米每月157.9元。

第二季度,全市預計迎來15.4萬平方米新增供應。金融、互聯網及科技類企業的需求或相繼釋放,市場租賃需求有望隨之增長。盡管如此,但受新增供應入市影響,全市平均空置率預計仍將上升,同時平均租金或將延續下降趨勢。

廣州零售市場? 次核心商圈入駐率小幅波動? 全市空置率因此環比微升

第一季度,廣州消費市場持續展現高增長韌性,前兩月全市社零增幅居一線城市之首。季內,核心商圈優質項目品牌組合持續升級,中高端及網紅品牌首店頻現,但受本地零星疫情影響,次核心商圈空置率普遍小幅上升。受此影響,全市平均空置率環比微升0.2個百分點,至13.1%。

季內,核心商圈中優質項目租金基本維穩,但部分項目仍因自身經營問題而下調租金,以吸引優質品牌進駐。截至季末,全市租金指數環比微降0.6%,平均租金錄得人民幣每平方米每月674.9元。

第二季度,市場預計迎來兩個新項目入市,共帶來25.6萬平方米新增供應。同時隨著本地居民收入的不斷提高,消費升級需求預計持續增長,中高端品牌料將延續積極擴張步伐,全市平均空置率有望逐步下調。但受次核心商圈新增供應影響,預計全市平均租金或延續結構性下降趨勢。

廣州住宅市場? 購房者觀望情緒持續濃厚 全市成交面積環同比齊降

第一季度,因受春節假期等季節性因素影響,開發商推盤多有延遲。截至319日,全市一手住宅市場供應面積環比下降73.6%,至70.0萬平方米。盡管政府持續出臺保障性政策以穩定住宅市場預期,同時個人購房融資環境持續改善,但市場觀望情緒持續濃厚,去化表現傾軟。截至315日,全市一手住宅成交面積環比下降52.6%、同比下降53.8%,至111.3萬平方米。

季內,盡管市場成交主要集中于番禺、黃埔等片區,但受天河、越秀片區成交均價較高影響,全市一手住宅成交均價環比微升1.3%,至人民幣每平方米42,961元。

未來,更多保障性政策有望陸續出臺,同時購房者融資環境將持續改善。年內,中心城區亦將有部分高端項目推盤入市,將為購房者提供多元化選擇,市場需求有望陸續釋放。

第一季度,本地疫情反復給深圳房地產市場帶來一定挑戰。寫字樓租賃需求放緩,凈吸納量顯著下降;防疫措施升級致使部分零售項目經營承壓,全市平均租金小幅下調;住宅市場方面,受春節假期及疫情影響,購房者看房活動多有推遲,全市成交面積環比下降。

深圳寫字樓市場? 租賃需求受疫情沖擊? 凈吸納量顯著下降

第一季度,租賃需求受本地疫情沖擊有所放緩,加之三月市場因疫情原因接近停滯,全市季度凈吸納量環比下降82.8%,錄得7.6萬平方米。受此影響,全市平均空置率在連續四個季度下降后再次環比微升0.1個百分點,至22.8%。

季內,受部分項目面臨的去化壓力以及年內百萬量級新增供應的影響,業主議價態度傾軟。全市平均租金降至人民幣每平方米每月182.9元,租金指數環比下降0.9%、同比下降0.6%。

未來,受年內百萬量級新增供應及疫情復發的影響,市場仍將面臨較大的去化壓力,全市空置率預計再度上升,平均租金料將持續下跌。

深圳零售市場 租賃需求受本地疫情沖擊? 部分業主因經營壓力降租

第一季度,受本地疫情沖擊,深圳消費市場增速放緩,零售物業市場租賃活動亦受沖擊,市場整體表現較平淡。盡管如此,標桿項目的優化調改仍有序進行,位于羅湖、南山的部分項目陸續迎來多個國際品牌開業或擴張,項目入駐率上升,并推動全市平均空置率環比微降0.2個百分點,至7.2%。

本季,區域標桿項目租金穩中有升,但防疫措施令部分項目經營承壓,業主適度下調租金。截至季末,全市平均租金錄得人民幣每平方米每月629.3元,租金指數環比微降0.3%。

第二季度,隨著本地疫情逐步受控,品牌擴張活動料將恢復,全市空置率有望繼續下降。受此推動,疊加本地人口紅利持續釋放,零售市場項目經營表現將持續提升,全市平均租金有望上調。

深圳住宅市場? 春節假期疊加疫情影響? 全市供需面積環比齊降

第一季度,受春節假期及市場情緒猶待回暖的影響,開發商繼續推遲項目開盤時間,全市供應面積環比下降88.2%,至29.3萬平方米。鑒于春節假期令部分看房活動推遲,疊加年后新一輪疫情的持續影響,全市成交面積環比下降35.8%,至86.5萬平方米。

本季核心區域成交面積占總量比重環比提升29.6個百分點,全市成交均價因此結構性環比上升至人民幣每平方米71,375元。

隨著政策及融資環境逐步釋放回暖信號,成交量料將隨供應擴大而增長。此外,穩地價、穩房價、穩預期仍為主基調,預計深圳一手住宅價格將總體維穩。

粵港澳大灣區非保稅物流市場? 租賃市場持續火熱? 投資情緒保持高漲

第一季度,大灣區非保稅物流市場租賃需求持續暢旺,三大重點城市板塊資產表現保持堅挺。得益于此,各城總租用成本持續上升。截至2021年末, 深圳平均總租用成本已突破人民幣每平方米每月60元,東莞平均總租用成本亦突破人民幣每平方米每月40元,且與廣州的成本(人民幣每平方米每月42.4元)差距進一步縮小。得益于租賃市場的強勁表現,大灣區物流投資市場熱度持續上升,投資者情緒保持高漲,未來市場有望迎來更多投資交易達成。

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